Landgerichte urteilen unterschiedlich – BDSE empfiehlt einvernehmliche Regelungen
Ob eine Kürzung gewerblicher Miete wegen Corona-bedingter Ladenschließung möglich ist, bleibt auch nach jüngsten Gerichtsurteilen strittig. Die erstinstanzliche Rechtsprechung ist bisher uneinheitlich. So hatte beispielsweise das Landgericht München in einem Urteil vom 22. September entschieden, dass ein Einzelhändler aufgrund der behördlich angeordneten Covid-19-Maßnahmen die Miete um bis zu 80 Prozent mindern darf. Das Gericht ging in dem konkreten Fall der Frage nach, ob sowohl die behördliche Schließungsanordnung als auch sonstige pandemiebedingte behördliche Beschränkungen (Beschränkungen der Verkaufsfläche und Kundenzahl) einen Mietmangel begründen können.
Eine Reihe anderer Gerichte vertritt dagegen eine davon abweichende Rechtsauffassung: Die Landgerichte Heidelberg, Zweibrücken und Frankfurt haben im Hinblick auf die Schließungsanordnungen im März und April 2020 in ihren Urteilen entschieden, dass die gewerblichen Mieter die Miete in voller Höhe entrichten müssen.
Nach Ansicht des Bundesverbands des Deutschen Schuheinzelhandels (BDSE) bestünden ernst zu nehmende Zweifel, ob in den Fällen Corona-bedingter Beeinträchtigungen ein Sachmangel gemäß § 536 BGB vorliege. Denn die mangelnde Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch stehe nicht im Zusammenhang mit der konkreten Beschaffenheit der Mietsache. Nach Auskunft der Rechtsabteilung des HDE begründen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse laut der bisherigen Rechtsprechung des BGH nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache zurückgehen.
Die oben aufgeführten Urteile spiegeln die aktuelle Rechtsprechung zu Corona-bedingten, staatlich verordneten Ladenschließungen wider. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie Oberlandesgerichte oder gegebenenfalls der Bundesgerichtshof über die Frage der Mietminderung entscheiden werden.
Unabhängig davon sollte der Schuheinzelhandel – falls noch nicht geschehen – auch in der aktuellen Situation des faktischen Lockdowns mit hoch zweistelligen Frequenz- und Umsatzeinbußen das Gespräch mit seinen Vermietern suchen, empfiehlt der BDSE. Ziel sollte sein, eine den Umständen gerecht werdende, einvernehmliche Mietkürzung zu vereinbaren bzw. per Vertragsänderung die Miethöhe an den Umsatz zu koppeln. Viele Vermieter wären bereits einsichtig und hätten frühzeitig die Mieten deutlich abgesenkt. Aber es gebe nach BDSE-Erkenntnissen immer noch eine Reihe von Vermietern, die kein Entgegenkommen zeigten.
